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miércoles, 7 de marzo de 2012

Comprar un inmueble sin todos sus papeles es muy riesgoso

Operación podría ser rentable, pero se requiere mayor asesoría técnica. Un 75% de viviendas de Lima habría sido edificado informalmente
Dos historias similares con finales distintos. Una joven pareja recién casada compró los aires de una casona en Lince, a menos de una cuadra del parque Ramón Castilla. Por los más de 200 metros cuadrados pagó un buen precio, pues el propietario del inmueble no tenía los documentos de la independización de la nueva propiedad. El comprador hizo esos trámites y ahora goza de un bonito departamento y hasta planea seguir construyendo sobre sus propios aires.
Esa suerte no la tuvo otra persona que también compró los aires del tercer piso de un pequeño edificio de San Isidro. El propietario del predio tampoco había hecho la independización. Cuando el comprador quiso hacer los trámites ante la Municipalidad de San Isidro, se dio con la sorpresa de que no podía independizar ni construir, porque el reglamento de zonificación no permite construcciones de más de tres pisos de altura.
Adquirir una propiedad que no tenga sus documentos en regla podría ser una oportunidad para hacer una operación rentable, pues el comprador podría obtener un descuento en el precio. Sin embargo, el riesgo de perder la inversión es alto.
Según la abogada Maribel Príncipe, del estudio Rubio Leguía Normand, para comprar un inmueble que no tenga sus documentos saneados no solo se requiere un abogado para que estudie la propiedad, sino además ingenieros y arquitectos para determinar si es factible la regularización de los documentos que faltan.
Además, enfatizó que su estudio no recomienda adquirir bienes con problemas legales, porque el tiempo que demande su saneamiento resultará igual o más oneroso que adquirirlo saneado.
VENDEDORES SIN TÍTULO
En un país como el Perú, con una amplia informalidad, es muy frecuente la compraventa de inmuebles con el certificado municipal de posesión. Esas compras, según el abogado municipalista Julio César Castiglioni, son muy riesgosas y el nuevo propietario debería buscar inscribir su predio en los Registros Públicos.
También es frecuente que algunos herederos vendan su propiedad solo con la declaración de herederos a su favor y sin que la propiedad se haya inscrito a su nombre. Todo ello implicará para el comprador realizar un engorroso proceso a través de un notario o un juez.
TERRENO CON YAPA
Según la abogada Príncipe, últimamente es muy frecuente la venta de terrenos legalmente inscritos sobre el que se ha construido de manera informal. En estos casos, el nuevo comprador debe contemplar que va a gastar no solo en la formalización de la construcción (licencia de obra, conformidad de obra y declaración de fábrica y posterior inscripción en Registros Públicos), sino también en la posibilidad de pagar multas, moras o hasta demoler lo que ha sido construido en contra de las normas municipales.
“Así hay muchas edificaciones en Los Olivos, Comas, Santa Anita, etc. Es un problema de la autoconstrucción. No se respetan la altura, retiros municipales, área de terreno, etc. Y todo eso hay que regularizarlo”, agregó.
DESCUENTO A NEGOCIAR
De manera coincidente, Príncipe y Castiglioni aseguran que el descuento que pueda obtener el comprador de un inmueble que no tenga toda su documentación está en función del costo de la formalización, del riesgo de la operación y hasta de la ley de la oferta y la demanda.
Príncipe también considera que se debe tener en cuenta el tiempo –semanas, meses o años– que va a demandar la regularización de la propiedad adquirida.
Al respecto, Castiglioni advirtió, como ejemplo, que la formalización de un terreno sin habilitación urbana puede demandar un engorroso proceso municipal.
LAS CIFRAS
75%
De viviendas de Lima habría sido edificado informalmente, según el decano de la Facultad de Ingeniería Civil de la UNI, Javier Piqué.
8,1 mlls.
De inmuebles tenía registrados hasta el 2010 la Sunarp en todo el país.
20%
De los inmuebles del Perú no estaría registrado, no obstante las últimas campañas de formalización.
381.082
Inmuebles se transfirieron en el 2010, de los cuales 289.613 fueron predios de segundo propietario.

Fuente: Diario El Comercio

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